随州市棚户区改造规划

（2013-2017）

目  录
 

第一章 总则
第二章 总体要求
第三章 棚户区现状
第四章 规划目标
第五章 运作方式与保障措施
第六章 政策支持
第七章 附则

第一章  总 则
 
第一条 编制目的
为加快棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件，改变城市面貌，提高城市环境质量，提升城市品质，结合我市实际，特制定本规划。
第二条 指导思想
以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，紧紧围绕“圣地车都、神韵随州”建设目标，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进集中连片城市棚户区改造，稳步实施城中村改造。使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
第三条 规划原则
（一）科学规划，分步实施。根据全市经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划，结合城市基础设施建设、生态环境建设、历史文化名城保护和保障性住房建设，制定棚户区改造规划，区分轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤地组织实施。
（二）政府主导，市场运作。充分发挥市、区政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予必要支持，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与，开辟多元化投融资渠道，对棚户区还建点配套商业设施和腾退土地进行市场运作，力求资金总体平衡，实现滚动发展。
（三）统筹兼顾，配套建设。坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。
（四）因地制宜，注重实效。按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。坚持整治与改造相结合，对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。要重视保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。
（五）提前建设，多方安置。按照老城区做减法，新城区做加法的城市发展方向，对棚户区改造采取货币补偿、就地安置及异地安置相结合的方式，提前在城市新区不同区域规划建设棚户区改造安置房。制定优惠政策，引导旧城区棚户区居民选择货币补偿及异地安置，疏散老城区人口，促进城市新区与旧城的协调发展。
（六）以人为本，依法办事。棚户区改造安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征求群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格履行房屋征收程序，严格执行补偿标准，让利于民，依法办事，防控风险。
第四条 规划依据
（一）《中华人民共和国城乡规划法》
（二）《中华人民共和国土地管理法》
（三）《中华人民共和国文物保护法》
（四）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（五）《历史文化名城名镇名村保护条例》
（六）《城市规划编制办法》
（七）《随州市城市总体规划(2008-2020)》
（八）《随州市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》
（九）《随州市住房保障十二五规划》
（十）《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）
（十一）《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）
（十二）《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）
（十三）《关于推进城镇旧住宅区综合整治的指导意见》（鄂建〔2013〕17号）
（十四）《关于加快推进中心城区棚户区改造工作的实施意见》（随建〔2011〕55号）；
（十五）《随州市中心城区棚户区改造房屋征收补偿安置指导意见》（随政办发〔2013〕1号）；
（十六）其他有关法律、法规、政策性文件和标准、规范。
第五条  规划范围与期限
本次规划重点分析随州市中心城区城市棚户区（包括集中连片及非集中连片城市棚户区、城中村及旧住宅区综合整治）改造，并对全市及下辖广水市、随县各类棚户区改造提出规划目标。本次规划的期限为2013-2017年。
 
第二章    总体要求
 
棚户区改造项目必须符合城市总体规划、近期建设规划和控制性详细规划，坚持统一规划、合理布局、重点改造城市中心区；要与城市基础设施建设相结合，做到设施配套、功能齐全、环境优美；要从实际出发，因地制宜，突出地方特色。
棚户区改造项目规划应严格按照《城市规划编制办法》和《居住区规划设计规范》等国家标准、规范编制，并要与社区规划建设有机结合。
第六条  改造规划具体要求
编制城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）改造项目布局规划。根据城市总体规划的要求，明确棚户区各地块改造后的用地性质，确定改造时间(2013—2017年)。
提出棚户区改造项目规划设计条件。各地应按棚户区改造计划和建设时序，完成棚户区改造项目的规划设计条件。
编制棚户区改造项目详细规划。充分考虑就业和物业管理的需要，合理规划相关配套设施和经营用房。
住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。
居住小区绿地率不得低于25％；多层建筑的还建小区容积率不高于2，高层建筑容积率不高于3。
第七条  改造规划建设标准  
棚户区改造新建还建安置房应以中小户型为主，建筑面积原则上应在90平方米以内。考虑还建、购买、共有产权等多种可能性，平均每套建筑面积在80平方米左右。
第八条  建筑设计具体要求
住宅应按套型设计，以中小户型为主，每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。
卧室、起居室(厅)应有直接采光、自然通风。室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m。
厨房应有直接采光、自然通风，应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，其使用面积不应小于4㎡。
卫生间至少应配置三件卫生洁具，使用面积不应小于3㎡，并均应有防水、隔声和便于检修的措施。套内应设置洗衣机的位置。
住宅单元门和分户门应当符合防盗设计要求。
每套住宅应当通水通电，达到入住的基本要求，具体标准由各棚户区自行制定。
各地根据实际情况，对还建安置房屋，可不受最小户型面积限制。
 
第三章  棚户区现状
 
第九条 棚户区的定义
城市棚户区是指在城市建成区内国有土地简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋、安全隐患突出的居住区。
国有工矿棚户区是指城市规划区外集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的独立工矿居住区。
旧住宅区是指城市建成区内房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差、缺乏基本的物业管理条件的住宅区。
城中村是指在城市建成区内集体土地上集中连片简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的居住区域，以及在城市规划区内，已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍保留农村模式的居住区域。
第十条 现状概况
自上世纪七十年代以来，随着城市的发展，逐步在市城区及周边地区形成了大量简易棚户区。中心城区现存棚户区大多是上世纪六七十年代的省属、市属国有企业厂区、生活区。主要有以下特点：一是房屋破旧简陋。区域内简易结构房屋多，大多房屋无独立卫生间和厨房，房龄长，户型面积小，危旧房多。二是基础设施条件差。区域内房屋密度大，道路狭窄，基础设施配套不齐全且陈旧老化，环境脏乱差，普遍存在较大消防安全隐患。三是中低收入人群集中。区域内居民主要是破产改制企业下岗职工、城市低保户和边缘户，支付能力低，无能力购买新房。四是商业化运作难度大。大多涉及企业改制等遗留问题，动迁成本高，商业开发价值低。长期以来一直无法改造，严重影响居民的生产生活和城市形象。
 
第四章  规划目标
 
第十一条 总体目标
（一）全市
2013-2017年，全市计划改造各类棚户区41385户，其中：城市棚户区（含城中村、旧住宅区综合整治）26326户；国有工矿棚户区1567户；国有垦区危房2527户；国有林场棚户区（危旧房）965户。
（二）中心城区
2013-2017年，市中心城区（曾都区、开发区）计划改造各类棚户区23454户，其中：城市棚户区（含城中村、旧住宅区综合整治）22929户；国有林场棚户区（危旧房）525户。
（三）广水市、随县
2013-2017年，广水市计划改造各类棚户区8049户，其中：城市棚户区（含城中村、旧住宅区综合整治）6147户；国有工矿棚户区改造1567户；国有林场棚户区（危旧房）改造335户。随县计划改造各类棚户区9882户，其中：城市棚户区（含城中村、旧住宅区综合整治）7250户；国有垦区危房2527户；国有林场棚户区（危旧房）293户。
第十二条 年度计划
（一）中心城区
随州市中心城区棚户区改造年度计划目标（单位：套）

（二）广水市、随县
广水市、随县棚户区改造年度计划目标（单位：套）

 
第十三条 棚户区集中还建点规划
棚户区改造按照“就地就近安置与异地安置相结合方式”，中心城区在城北、城南、城西分别规划如下几个棚户区改造集中还建点。
1、城西擂鼓墩棚改集中还建点，用地规模50～100亩。
2、城北孔家坡棚改集中还建点，用地规模50～100亩。
3、城南白桃棚改集中还建点，用地规模50～100亩。
 
第五章  运作方式与保障措施
 
第十四条  运作方式
（一）城市棚户区改造遵循政府主导、市场运作、成片改造、群众参与的原则，调动多方面的积极性推动改造工作。对有商业开发价值，自身能平衡的地块，采取市场运作方式改造；对没有商业开发价值，自身不能平衡的地块，采取政府主导的方式改造，由政府组织建设安置住房，改善棚户区群众住房条件。对零星、改造难度大的棚户区，可与其他片区捆绑统筹改造。
（二）采取市场运作改造的城市棚户区项目，政府可组建或委托有实力的企业组织实施房屋征收。征收安置补偿资金通过企业自有资金和银行贷款等方式解决。政府将房屋征收拆除后的净地通过招标、拍卖、挂牌出让，确定项目开发建设单位，并从土地出让金中安排征收安置补偿资金。
（三）旧住宅区综合整治遵循“科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，因地制宜、注重实效，完善配套、同步建设”的基本原则，重点实施住宅区内环境综合整治、房屋维修改造、配套设施完善和既有建筑节能改造。对旧住宅区综合整治后引入物业管理，逐步实现城镇旧住宅区房屋使用安全、配套设施齐备、管理维护有效、环境整洁美化的宜居目标。
第十五条 征收安置补偿措施
（一）棚户区改造按照先补偿、后搬迁的原则进行。被征收人可以选择货币补偿，或者房屋产权调换。
（二）住宅房屋货币补偿总额=房屋补偿价值＋附属物补偿＋室内装修补偿＋搬迁费+临时安置费+奖励。房屋、附属物、室内装修按评估价值给予补偿。搬迁费、临时安置费及搬迁奖励标准由房屋征收部门根据各项目具体实际制定。
（三）住房面积在42㎡以内的被征收人，选择货币补偿的，在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议并搬迁的，除给予相应搬迁奖励外，再给予增加7㎡房屋面积的货币补偿奖励，但增加奖励面积后的货币补偿面积不得超过42㎡，其所得货币补偿款不计入家庭收入，可申请公共租赁住房保障并优先安排。
（四）被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋。
1、房屋产权调换原则上应在棚户区改造区域内，或者就近地段还房，也可根据被征收人意愿异地还房。
2、征收非公益事业用房的附属物不作产权调换，由征收人给予货币补偿。
3、租住直管公房或自管公房的住户，原则上由产权人提供房源予以安置。符合保障性住房保障条件并提出申请的，可以优先配租。
4、选择产权调换的，被征收房屋的水、电、气、有线电视、宽带等不再进行补偿，还房时按照原被征收房屋同等条件无偿安装开通。原被征收房屋中未安装部分，由被征收人按照物价部门核定的有关入网收费标准自行缴纳。
（五）被征收人选择产权调换的，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行；同期签约、同期搬迁的以抽签方式确定选房顺序。
（六）产权调换标准
1、产权调换，按征一还一原则进行。
2、住房面积在42㎡以内的被征收人，在规定时间内签约并搬迁的，除给予相应搬迁奖励外，另给予7㎡的安置房面积奖励，但奖励面积加原产权面积不得超过42㎡；原住房面积加奖励面积达不到42㎡的，面积补差价格按成本价结算。
3.住房面积超过42㎡、低于60㎡的，面积补差价格按经济适用房价格结算。
4.住房面积超过60㎡的，补差价格按同地段、同类型商品住房价格结算。
5.被征收人选择安置房面积小于原住房面积部分，由房屋征收部门按同地段、同类型商品住房价格给予货币补偿。
6.上述安置房成本价及经济适用房价格参照《经济适用房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）相关规定确定。
7.安置房户型面积应根据被征收房屋的实际状况及被征收人选择意向确定，选择安置房户型面积应在签订征收补偿协议时约定，以利于安置房的规划设计。
第十五条 加强工程项目管理
棚户区改造安置房建设必须严格履行法定基本建设程序，实行工程招投标制、建设监理制、项目法人制、合同管理制、质量责任终身制，加强全过程质量监督。工程竣工后，要按规定组织竣工综合验收，验收合格后，方可交付使用。
第十六条 资金来源
（一）中央城市棚户区改造专项补助资金；
（二）省财政以奖代补资金；
（三）市、县政府从从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道安排的资金；
（四）国家开发银行棚户区改造专项贷款；
（五）商业银行贷款；
（六）社会资金投入。
第十七条 保障措施
（一）加强组织领导。市政府成立棚户区改造工作领导小组，统一组织领导全市棚户区改造工作，各县、市、区成立相应的领导机构。各项目在启动实施前，成立项目改造指挥部，组建工作专班，在市棚户区改造工作领导小组的领导下，具体负责项目的组织实施工作。
（二）强化部门协作。各相关责任单位或部门必须在市城市棚户区改造领导工作小组及项目指挥部的领导下，顾全大局，上下联动，密切配合，合力推进。项目牵头实施部门要切实负起责任，遇到矛盾和问题要敢于攻坚，绝不允许推诿扯皮、矛盾上交，确保按计划完成改造任务。
（三）提高审批效率。各项目负责单位要积极做好项目报审报批工作，审批部门要简化办事程序，提高工作效率，及时、主动审验批复，在依法依规的前提下，要做到优先评审，联审联批，保证项目如期开工，按计划完工。
（四）加强宣传引导。组织广播、电视、报纸、网络等各新闻媒体，结合实际，采取多种形式，广泛深入宣传，积极引导，将有关法律和政策宣传到千家万户。充分发挥街道办事处、社区居委会（村委会）、居（村）民代表的作用，做好深入细致的宣传解释工作，让棚户区（城中村）群众全面了解和掌握政策，动员全社会参与和支持棚户区改造工作。
（五）强化资金保障。城市棚户区改造资金是关键。各级财政部门要列出专项资金支持棚户区改造，并保证及时拨付到位。各级政府融资平台要抓住国家加大对棚户区改造信贷资金投入政策机遇，积极申报争取国家开发银行棚户区改造专项贷款，可探索发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。各金融机构要创新金融产品，改善金融服务，在风险可控的情况下向符合贷款条件的城市棚户区改造项目提供贷款。制定优惠政策，鼓励引导房地产开发企业、建筑企业及其他社会主体投资参与棚户区改造。
 
第六章  政策支持
 
第十八条 土地政策
对棚户区改造用地纳入住房用地供应计划并优先供应，并简化行政审批流程，提高审批效率。对于确实需要异地安置棚户区改造项目，涉及的新增建设用地指标在土地利用年度计划中单列，实行应保尽保。
第十九条 补偿安置政策
中心城区老城区棚户区补偿安置除按随政办发[2013]1号文件规定给予优惠外，对选择异地安置的居民，可适当提高还建比例。
第二十条 税费减免政策
棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。严格落实棚户区改造各项税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
 
第七章 附  则
1、本规划自批准之日起生效。
2、本规划由随州市人民政府组织实施。
3、本规划由随州市住房保障办公室负责解释。