为提升城市形象，完善城市功能，改善老火车站片区交通和居住环境，市政府决定实施老火车站片区综合改造项目，为做好房屋征收补偿安置工作，根据相关法律、法规规定，制定本方案。

第一条  政策及法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》

（二）《中华人民共和国城乡规划法》

（三）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)

（四）《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011] 77号)

（五）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》( 省政府令第380号)

（六）《随州市人民政府关于进一步优化城区市本级项目土地房屋征收工作机制的通知》(随政发[2017]10号 )

（七）《市人民政府办公室关于规范不动产征收工作中申请强制执行的意见》(随政办发[2017]42号)

（八）《关于印发随州市中级人民法院关于进一步规范土地、房屋征收非诉执行工作的指导意见的通知》 (随中法办[2017]27号)

（九）《关于规范城乡房屋及土地征收拆迁强制执行工作流程的通知》（随法组[2015]5号）

（十）其他相关法律法规

第二条  项目名称

随州市老火车站片区综合改造

第三条 改造范围

随州市老火车站片区综合改造项目范围内的房屋及附属物、构筑物，具体以项目规划红线图为准。上述范围内的房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回。

第四条  签约时间

自2020年   月   日起至2020年    月    日止。

第五条  征收主体及实施单位

（一）房屋征收主体:随州市人民政府；

（二）组织征收实施主体：曾都区人民政府

（三）房屋征收部门: 随州市住房和城乡建设局；

（四）房屋征收实施单位:曾都区东城办事处、曾都区房屋征收中心；

（五）项目单位：随州市城市建设综合开发投资有限公司。

（六）被征收房屋所有权人为被征收人。

第六条  评估机构选定

房地产价格评估机构由被征收人协商选定，在公告发布之日前仍协商不成的，由房屋征收实施单位会同东城办事处及各社区组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定或者摇号确定。

第七条  补偿标准

被征收房屋补偿标准，由选定的房地产价格评估机构现场勘察按照被征收房屋的区位、用途、建筑面积、结构、成新、土地使用权等因素以征收公告发布之日的评估价格确定。

第八条 补偿安置程序和方式

此次房屋征收按照公告、签约、补偿、搬迁、拆除的程序进行，房屋征收补偿依据科学定价、合理补偿、区别对待、分类安置的原则，实行货币化补偿安置和产权调换安置两种方式，供被征收人自愿选择。  

一、 住宅征收补偿安置

（一）产权调换

1、调换方式：被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的房屋，由被征收人自主选择按建筑面积调换或按价值量调换。

（1）按房屋建筑面积1:1的比例还建，选择异地安置的在签约期内达成补偿安置协议的给予10%的面积奖励。

（2）按价值量调换，由评估机构分别对被征收房屋和产权调换房屋的价格进行评估，征收双方计算、结清房屋差价。

2、被征收房屋属被征收人唯一住房的，住房面积在42㎡以内的被征收人,在规定时间内签约并搬迁的，除给予相应奖励外，另给予最高不超过7㎡安置房面积奖励，但奖励面积加原产权面积不得超过42㎡。

3、安置地点、户型面积：详见附表《产权调换房源明细表》，选房户型、面积在签订征收补偿协议时由双方约定。

4、选房方式：由被征收人按合同签定顺序和腾房顺序实行双百分考核依次轮选，先签先腾房的先选（从综合得分最高至最低为一轮），按合同约定的户型、面积、套数每轮选定一套，直至最后一轮选完为止。

    5、房屋的还建标准：房屋外墙按建筑设计规划执行，内墙刮糙，水泥地坪，防盗门，铝合金双层中空玻璃窗，水电、闭路电视、管道燃气等管线到门口。

6、结算方式：选择以上两种调换方式的，调换房屋建筑面积大小原则上不超过被征收房屋建筑面积15㎡，选房面积小于被征收房屋面积的，多余的房屋面积的按评估价补偿。选房面积大于被征收房屋面积的部分按市场评估价由被征收人购卖。

7、公摊面积补助：被征收房屋公摊面积与产权调换新房公摊面积有差异的，按被征收房屋建筑面积的5%，依据货币化安置补偿基准价计算公摊面积补助金额。

（二）货币化补偿

选择货币化补偿的，房屋补偿标准按本《方案》第七条的规定执行，被征收人在规定的时间内完成签约和搬迁的，按房屋价值最高不超过3%给予奖励。

1、被征收房屋属被征收人唯一住房的，住房面积在42㎡以内的被征收人，选择货币补偿的，在规定时间内签约并搬迁的，除给予相应奖励外，另给予最高不超过7㎡房屋面积的货币补偿奖励，但增加奖励面积后的货币补偿面积不得超过42㎡。

2、住宅房屋货币补偿总额=房屋补偿（房屋面积×基准价）＋货币化补偿奖励（房屋补偿价值的3%）＋附属物补偿＋室内装修补偿＋搬迁费+过渡费＋签约奖＋搬迁奖+整体搬迁奖。

二、经营性用房征收补偿安置

征收经营性用房一律按评估价实行货币补偿安置。

（一）经营性用房的认定标准如下：

被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋登记用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；有合法、有效的营业执照和税务登记证，并连续合法经营2年(含2年)以上的；房屋所有权证、营业执照和税务登记证载明的营业地点、时间一致的。

（二）临路情况的界定：

 1、临主干道：交通大道东侧南起鹿鹤加油站北至青年东路；

 2、临次干道：交通大道东侧季梁街内；

 3、与主干道、次干道相连的院内部分经营性用房。

（三）对经营性用房分类进行补偿：

1、以土地登记使用权类型为出让，土地用途为商业，房产登记用途为商业的经营性用房作为基准房，由房地产评估机构参照周边类似经营性用房的价格进行评估，确定补偿基准价。

2、征收个人住宅，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的“住改非”合法房屋，已依法取得合法有效营业执照，且连续经营2年（含）以上的，应当按照住宅房屋给予征收补偿；对其实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助。

3、其他各类型经营用房，根据其权属登记情况、位置、房屋进深、所在楼层等因素，在上述补偿基准价的基础上进行相应调整修正。其中：临路商业第二层按第一层补偿价格的40%进行补偿，临路商业第三层按第二层补偿价格的70%进行补偿；房屋和土地登记用途均不属于商业类的，存在改变用途的行政许可风险，下调5%；未办理房屋产权登记但经认定为合法建筑的下调10%；与上述基准房土地登记情况不一致的，扣减地价差价。

三、生产性房屋征收补偿安置

1、由房地产估价机构根据《国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定进行评估确定房屋补偿金额。

2、属租赁土地建厂经营的，依照其约定分配补偿，无约定的对承租户只给予地上建筑物、构筑物、附属物补偿，土地补偿给权属人。

四、装饰装修、附属物补偿标准

由房地产评估机构根据被征收房屋装饰装修及附属物面积、用材、质量、工艺、成新、工程量大小等因素，按评估确定的价值给予产权人补偿。

五、停产停业损失的补偿

对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

1、被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;

2、有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋;    3、已办理税务登记并具有纳税凭证。

具备前述条件的,停产停业补偿期限按不超过六个月计算。

第九条   住房保障  

征收个人住宅，被征收房屋属被征收人唯一住房，且被征收人符合城镇住房保障条件的，住房保障部门应当依据城镇住房保障有关规定和被征收人的实际情况，分类优先实施住房保障。住房保障等部门应当按照签订补偿协议及搬迁的顺序，及时为被征收人办理保障性住房有关手续。

第十条  搬家费标准

（一）征收住宅房屋，实行货币补偿方式的，搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米8元的标准一次性给被征收人，被征收房屋不足100平方米的按100平方米计算；实行房屋产权调换方式的，搬迁费按上述标准增加一倍（两次搬家）。

（二）征收非住宅房屋，根据经营规模大小，搬家费一般控制在2000-10000元，有特殊物资、设备等需要搬迁且上述标准确实不足的，搬家费由征收部门与被征收人协商确定。协商不成的，由有相应资质的评估机构评估确定。

第十一条  住宅过渡方式、期限和补助费标准

（一）过渡方式：所有房屋都由被征收入自找过渡房过渡。

（二）过渡期限：住宅房屋选择产权调换的过渡期限为 10个月，从签订征收协议之日起计算。选择货币化补偿的过渡期限为6个月。

（三）过渡补助费

按住宅房屋建筑面积每月7元/㎡的标准一次性支付过渡补助费。房屋建筑面积不足100平方米的按100平方米计算。

第十二条 奖 励

1、签约奖：被征收人在签约期内签订协议的，给予每户4000元奖励。

2、搬迁奖：协议签订之日起，被征收人在7日内搬迁并腾空交付房屋的，给予每户4000元奖励；超过7日未超过14日的，给予每户2000元奖励；超过14日搬迁腾房的不予奖励。

3、整体搬迁奖:住宅房屋以单栋楼为单位，经营用房以连体的整排房屋为单位，所有被征收人在签约期内签订协议并搬迁完毕的给予2000元/户搬迁奖，逾期不给予奖励。

第十三条其他

（一）征收设有抵押权的房屋，依照国家有关担保法的规定执行。

（二）征收产权不明晰的房屋，补偿前应当就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全后实施。

（三）房产证、土地证补助，被征收房屋有房产、土地两证（或不动产证）的，按每证600元给予补助，无证的不予补助，被征收人重新购置房屋的按办证时国家相关政策自行办理费用自付。

（四）集体经济组织的公有房屋补偿，本次房屋征收范围内集体经济组织的公有房屋，参照本方案中国有土地上类似房屋补偿标准进行补偿。

第十四条  不予补偿的范围和对象

（一）经自然资源和规划局、城管执法委认定为非法新建的房屋及建筑物；

（二）发布公告通知或工作专班进场调查登记后改建、扩建、装饰装修的；

（三）违法建筑和超过批准使用期限的临时货棚、临时建筑；

（四）其他不符合补偿条件的。

第十五条  合法性、面积、用途、权属及户数的认定

（一）征收范围内未登记的建筑，由征收实施主体和项目单位共同提出认定清单报市自然资源和规划局，由其牵头组织相关部门组成“房屋认定小组”对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，根据调查认定结果给予相应补偿。

（二）被征收房屋面积原则上以房屋权属登记证书记载为准。原房屋实行房改未包含公摊面积的，由被征收人按原房改政策购买公摊面积后，再按本方案规定进行补偿并在征收补偿协议中扣减结算。对房屋面积有异议的，以依法设立的房产测绘机构出具的测绘报告为准。

（三）被征收房屋用途（商业、住宅、工业等）以土地使用权证和房屋所有权证或不动产权证书记载为准；权属证书与国土、房产、规划部门的登记档案不一致的，以登记档案为准。房屋征收公告发布前的住宅房屋，已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途的批准文件的，按照批准用途进行补偿。

（四）权属及户数认定以《房屋所有权证》（或不动产证）登记为准，一证一户。没有《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（或不动产证），以国家相关规定确认。

第十六条  被征收人应履行的责任及义务

（一）签订房屋补偿安置协议时，须将《房屋所有权证》、《土地使用证》（或《不动产权证》）等相关权属证明手续交予房屋征收实施单位，统一办理注销手续。

（二）在签订房屋补偿安置协议时，其房屋所有权人或使用权人必须亲自办理有关手续；无法前来办理的，由所有权人或使用权人的委托人，持经公证的授权委托书及双方身份证原件和复印件办理有关手续。

（三）被征收人必须按时腾空房屋，按房屋原貌交付给房屋征收实施单位，由其委托有资质的拆除公司统一拆除，因被征收人擅自拆除房屋及附属物而发生的一切安全责任及经济损失均由被征收人自己承担。

（四）被征收人应做好水、电、气等费用结算并办理报停手续，若发生纠纷由被征收人负责解决，并承担相关法律责任。

（五）自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值、搬迁费补偿，租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押，房屋征收部门不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决，若在征收公告规定的签约期限内仍无法协商致的，按被征收房屋所有权人不明确处理。

第十七条  房屋征收部门与被征收人在签约期内达不成补偿协议，由房屋征收部门启动依法征收程序，作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼，被征收人在法定期限内不申请行复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第十八条  房屋征收部门与被征收人签订房屋补偿安置协议后，一方当事人不履行协议约定的，另一方当事人可以依法提起诉讼，并申请人民法院强制执行。

第十九条  征收补偿过程中，特殊情况由指挥部办公室组织征收工作专班集体商议，并按“一事一议”的要求，认定具体标准和办法供征收工作专班执行。

第二十条本方案自发布之日起施行。本方案未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。

附表：产权调换房源明细表

 2020年7月14日