随州市节约集约用地探析
创建日期:2017-10-13 信息来源:网站编辑部 字体:[ ] 视力保护色:

随州市节约集约用地探析
周元华

    随州市国土总面积1442万亩,占全省国土总面积的5.2%,其中农用地1249万亩、建设用地131万亩、未利用地62万亩,人均土地5.7亩;耕地330万亩,人均耕地1.3亩,约占全市土地总面积22.9%。我市土地资源利用呈现出区域差异明显、农用地比重较大特点,节约集约用地潜力和空间较大。现将有关调研情况报告如下:

一、节约集约用地情况

    (一)强化引导,提升节约集约意识
    一是加强宣传舆论引导。全市各级国土资源管理部门通过书面报告、媒体宣传等多种形式,并利用“6.25”土地日、“4.22”地球日和节约集约模范县(市)创建等活动,向各级党政领导和广大人民群众宣传解读土地管理新政和资源紧缺严峻形势,提高了对实行节约集约用地重要性和必要性的认识。
    二是加强规划调控引导。坚持土地利用总体规划的龙头地位,充分发挥土地利用总体规划在土地节约集约利用方面的调控引导作用,统筹协调各类专业规划与土地利用总体规划相衔接。通过土地利用总体规划的科学编制和严格实施,促使产业更为集聚、企业更为集中、用地更为集约。
    三是加强政策激励引导。完善节约集约用地考核体系,对节约集约模范县(市)、土地利用绩效好、盘活存量土地面积大、土地供应率高的地区,优先考虑评先评优,并给予用地指标奖励;鼓励工业用地在符合规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率,不再增收土地价款和基础设施配套费,提高土地使用效率。
    (二)计划控制,强化土地批前审查
    一是全面实行市场配置用地。除法律规定可以通过划拨方式供地外,工业用地及商业、旅游、娱乐、房地产等经营性用地,全面实行招拍挂“净地”出让。大力推行土地资源网上交易及纳入公共资源交易平台,全市已实现国土资源网上交易及公共资源交易平台全覆盖。市场配置土地资源,有效遏制土地浪费现象,提升节约集约利用水平。
    二是严格落实土地利用计划。市国土局每年会同发改、规划、建设等部门,根据各类建设项目需求、年度可用地指标和上年度建设用地供应情况,编制包括用地数量、用地结构和供应时序等内容的年度供应计划,坚持优先保障民生、支持高新技术产业、鼓励现代服务业项目用地。对生产工艺落后、不符合产业政策、高能耗、高污染以及国家禁止类项目一律不予供地。对工业用地擅自改变为经营性用地进行开发建设及划拨土地出让、转让进行开发建设的,由政府一律收回土地使用权重新招拍挂出让。
    三是强化供地预审批前约束。市本级和各县(市、区)成立了以政府领导为组长,发改、规划、住建、财政、监察等部门领导为成员的土地会审机构,对重大项目供地,从规划计划、投资强度、产业政策等方面进行审议,凡是未通过的项目,不得办理供地手续。
    (三)全程跟踪,严格土地批后监管
    一是强化项目用地全程管理。严格按出让合同约定的开竣工时间、投资额、规划条件等开展施工巡查和竣工验收,确保项目落地。建立建设用地公示牌制度,对项目用地单位、批准时间及文号、用地面积、四至范围、开工建设时间及期限等实行公示,促使项目业主按规划要求施工建设。
    二是建立违约受限约束机制。建立企业诚信档案,强化土地受让人在履行土地出让合同中的义务。推行用地诚信制度,对拖欠出让金、存在土地闲置、囤地炒地、不履行合同义务的企业认定为“不诚信”土地使用者,限制受理该企业及其控制股东的建设用地申请。
    (四)挖潜节地,拓展发展用地空间
    坚守耕地红线,大力开展土地整治工作。通过项目拉动等措施,全市耕地保有量一直保持在328万亩以上,基本农田一直保持在277万亩以上,在保障发展用地的同时,确保了国家粮食安全。“十二五”期间,累计申报获批国家级、省级土地整治项目46个,建设规模75.3万亩,总投资15.2亿元,直接受益人员约62.5万人。
    (五)多措并举,依法处置闲置土地
    2012年至今,全市国土系统对闲置土地开展了动态清理处置,5年来,通过三轮大规模行动,共清理处置闲置土地近16000亩。
    一是制定合理处置方案,确保企业及时动工建设。针对闲置土地形成原因,“以用为先、一地一策”。如针对碧桂园项目近800亩未动工土地,对因拆迁补偿等问题无法交地的,根据客观实际重新约定开工、动工时间,对不符合城市建设规划的土地进行置换。一年内所有闲置土地均开工建设。二是腾笼换鸟,制定合理的退地机制。通过协商回购、监督转让的方式,由政府收回后调整项目。如广水市原利成制衣(湖北)有限公司因经营管理不善,项目建成后一直处于半停产状态,且有4.3公顷土地未开发。经转让回购后重新出让,盘活低效用地10.7亩,政府收益1362万元,有效提高了建设用地综合利用效益。三是对符合收回条件纳入政府土地储备。对因企业原因未动工的闲置土地,满两年的坚决收回土地使用权。对因政府原因导致的闲置,且短期内无法开发的,均要求收回土地使用权。如城区楚威车桥工业用地、高新区吴家老湾村三组两宗土地和十里铺村制氧厂一宗土地,全部收回,待条件成熟后投放市场进行交易。

二、存在的问题

    (一)节约集约用地程度不高。一是GDP地耗较高。我市有“中国专用汽车之都”的美誉,受汽车工业产业结构影响,许多工业企业只能建设单层厂房,并必须配建大面积停车场和仓库,土地资源无法集约高效利用。据统计,“十二五”期间,虽然我市单位GDP地耗下降率达35%,但新增建设用地消耗增速依然高于全省平均水平。二是工业用地地价偏低。受相关政策影响,我市工业用地基本以最低价标准成交(曾都区及随县11.2万元/亩、广水8万元/亩)。地价过低导致用地单位降低了土地资源利用效率。三是缺乏有效的节约集约用地管控及联动机制。如我市出台了《关于进一步加强节约集约用地的意见》(随政发[2015]31号),要求提高工业用地效益,其中对新建工业项目亩均投资和投产后亩均税收制定了相关标准,但该标准执行和考核情况无从反应。
    (二)批而未供土地大量存在。截止目前,全市批而未供土地22000多亩,其中市本级11000多亩,其他县(市、区)11000多亩。未供原因主要为:一方面,农转用基数偏大。由于各地新建项目习惯性选址为新增建设用地,导致我市批而未用土地日益积累,报批农转用基数较大,供地率分母变大,供地率相对较低。另一方面,项目未落实。受经济下行影响,原定项目由于资金不能及时到位等原因而取消,导致批回土地不能及时供出。此类批而未供土地市本级近8000亩,各县(市、区)8200多亩。
    (三)低效闲置土地处置迟缓。一是如停产、破产企业既无资金追加投资,又缺乏有效的退出机制,有的还将土地使用权进行了抵押,这部分闲置低效用地很难消化利用。二是如拆迁安置不到位等政府原因导致土地闲置的,只能选择延期开发的方式进行处置,但此方式只能延期一年,一年后若问题仍然没有解决,又成了新的闲置土地。三是闲置低效用地的预防和监管薄弱。重审批轻监管、重争取指标轻集约用地现象依然存在。尤其是工业用地受招商引资政策影响,部分企业取得土地成本过低,闲置浪费严重。

三、思路及对策

    (一)进一步完善和落实节约集约用地制度。一是不断完善节约集约用地配套政策。建议市政府制定相关政策,鼓励支持现有企业提高经济效率,加大差别化政策改革力度,减少或控制对低产出企业的供地总量及规模,逐步降低、淘汰低产出企业,例如制定招商用地目录、发布行业标准、制定淘汰目录等。二是严格落实节约集约用地制度。可根据产业周期弹性确定工业用地出让年限,采取灵活的土地供应方式。鼓励以租赁、先租后让、租让结合等方式供地。加强建设用地税收征管,依法全额征收城镇土地使用税,提高土地保有环节成本,促使企业优化土地资源配置。三是有效建立共同责任机制。督促发改、经信等部门按照产业政策对建设项目行业准入、投资规模、投入产出强度等审核把关,严格监管;规划、住建部门严格按照城乡规划出具规划建设条件,并严格核查建设项目开发建设强度执行情况等。
    (二)进一步加大批而未供土地消化处置力度。由政府主导,部门联动,通过优化服务供应一批、调剂指标盘活一批、落实措施督促一批、加快处置清理一批等方式,切实加大对批而未用土地的消化力度。主要采取以下措施:一是加强规划调整衔接。农用地转用批准后,必须严格按照城乡建设规划实施;确需调整规划的,按法定程序进行调整后,由规划主管部门及时出具规划条件。二是优化土地资源市场配置机制。工业用地在实施农用地转用后,原来已有项目意向的,尽早明确地块的产业准入、投资强度、建设规模等条件,及时编制土地出让方案。对尚无项目意向的,积极推行工业用地预申请制度,根据用地意向者提出用地预申请。三是加快征地节奏。在农用地转用批准后,加快组织实施征地,严格执行“两公告一登记”程序,及时足额支付征地补偿费,促使尽快交付土地。四是加快办理公开出让。做好土地招拍挂出让前期工作,简化程序,缩短流程,在较短的时间内完成招拍挂出让工作。土地成交后,及时督促用地单位办理立项、规划许可、环评等相关审批手续,提高效率,加快供地的速度。
    (三)进一步盘活低效闲置土地。一是多点、多层次加强闲置土地监控。在土地利用动态巡查等日常土地管理工作中,把闲置土地处置工作作为重点,对建设进度和具体指标进行科学的鉴定,作为处置闲置土地和划分部门职责的科学而明确的依据,调动各级土地管理机构的积极性,形成监控土地闲置行为的网络和机制,及时发现,快速处置。二是加强协作,提高处置工作效率。由政府出面,协调有关部门统一行动,动员社会各方面的力量广泛参与,以优化和盘活闲置土地资源为目标,共同支持闲置土地的处置工作。同时,加强国土与司法部门的联系、配合,对司法冻结而造成闲置的土地尽快变现,以实现土地资产价值。三是利用市场和经济手段进行处置。对历史遗留问题造成土地闲置低效利用的,充分发挥政府的主导作用,利用收回土地纳入储备的方式,优化分配土地增值,用市场手段解开历史症结,实现土地资产经济效益和社会配置效益的最大化。

(作者系随州市国土资源局局长)

分享到:
0
【打印本页】【关闭窗口】
 

相关信息
Produced By 大汉网络 大汉版通发布系统